Opération de Refinancement CBI

Étude de Cas : Refinancement CBI – Actifs Tertiaires (2 824 m²)

Contexte

L’opération portait sur deux bâtiments mixtes (bureaux & entrepôts) loués à 16 locataires. La situation était complexifiée par la procédure de sauvegarde d’un locataire majeur, rendant la charge du Crédit-Bail Immobilier (CBI) trop lourde pour le cash-flow actuel.

Enjeux et complexités

• Risque locataire : Encours clients élevé (360 K€) suite à la mise en sauvegarde du locataire principal.
• Optimisation financière : Nécessité de basculer sur un amortissement long (12 ans) pour libérer de la trésorerie.
• Ratios bancaires : Renforcement des ratios DSCR et LTV pour rassurer les prêteurs malgré le Redressement Judiciaire en cours sur le site.

Rôle d’Auxy Partners

1. Audit & Modélisation Financière

• Modélisation des ratios DSCR et LTV selon les standards bancaires avec tests de sensibilité.
• Analyse fiscale : Modélisation des impacts fiscaux (IS, pénalités, droits) pour le client.

2. Ingénierie & Sourcing

• Info Memo : Rédaction d’un dossier « best-in-class » incluant un argumentaire sur la diversification du parc locataire.
• Négociation : Activation du réseau pour challenger le pool historique et intégrer de nouveaux prêteurs.
• Accompagnement Closing : Coordination des conditions suspensives et optimisation des flux de décaissement.