Cash-Out Immobilier, Désendettement & Transmission

Étude de Cas : Cash-Out Immobilier, Désendettement Personnel & Transmission

Votre enjeu de dirigeant

À l’origine, la demande du dirigeant-fondateur d’un groupe familial de télésurveillance B2B était simple : dégager une poche de liquidité (cash-out) à partir de son patrimoine. En étudiant le groupe et sa surface patrimoniale dans leur ensemble, Auxy Partners a conçu un schéma qui non seulement répondait à cette demande initiale, mais cochait aussi plusieurs autres cases : allègement de la fiscalité personnelle, désendettement, amorçage de la transmission et création de valeur sur la société d’exploitation.

Le levier : un actif immobilier mixte (bureaux & entrepôts) — le siège d’exploitation du groupe — détenu via une SCI patrimoniale à l’IR et libre de toute dette bancaire. Une opération à la croisée de l’ingénierie financière, fiscale et patrimoniale, qu’Auxy Partners a structurée puis intermédiée de bout en bout.

Les contraintes à lever

• Structuration multi-briques : Articuler cession de l’actif, crédit bancaire, crédit-vendeur et apport optimisé, via la création d’une SCI NewCo à l’IS aux titres démembrés.
• Bascule fiscale IR → IS : Mesurer précisément l’impact pour le dirigeant entre la SCI vendeuse (à l’IR) et la SCI acquéreuse (à l’IS).
• Cash-out net & désendettement : Modéliser le net en poche après fiscalité et le réemployer pour solder un crédit personnel à taux variable.
• Intermédiation bancaire : Convaincre la place de financer une SCI nouvellement créée, à l’IS et aux titres démembrés.

Notre méthode éprouvée

1. Structuration de l’opération

• Cession de l’actif immobilier de la SCI patrimoniale vers une SCI NewCo dédiée à l’IS, pour 800 k€.
• Financement combinant crédit bancaire hypothécaire (1er rang), crédit-vendeur subordonné et apport optimisé.
• Démembrement des titres dès la création : usufruit conservé par la SCI patrimoniale d’origine, nue-propriété transmise aux enfants — amorçant la transmission tout en préservant les revenus futurs.

2. Calcul des impacts fiscaux du dirigeant

• Modélisation de la plus-value immobilière des particuliers (SCI vendeuse à l’IR) et des abattements pour durée de détention — IR et prélèvements sociaux.
• Analyse du nouveau régime à l’IS de la SCI acquéreuse et de ses effets à long terme (amortissement du bien, sortie des revenus fonciers de l’assiette personnelle du dirigeant).
• Quantification d’une économie de charge fiscale de 45 k€/an pour le dirigeant.

3. Modélisation du Cash-Out Net & désendettement

• Détermination du cash-out net de fiscalité (525 k€) après plus-value, frais d’acte et crédit-vendeur.
• Réemploi du produit pour le remboursement anticipé d’un crédit immobilier à taux variable détenu à l’étranger, soit −36 k€/an de charges financières.

4. Intermédiation auprès de la place bancaire

• Info Memo : présentation claire de la LTV, du DSCR et de la qualité locative pour rassurer les prêteurs.
• Mise en concurrence des partenaires bancaires et adossement à une hypothèque conventionnelle de 1er rang.
• Sécurisation du profil locatif via un bail commercial ferme entre la SCI NewCo et la holding d’exploitation.

D’une demande de simple cash-out à une opération patrimoniale complète : Auxy Partners transforme un actif immobilier dormant en levier de liquidité, d’allègement fiscal, de désendettement, de transmission et de création de valeur.