Contexte
L’opération portait sur deux bâtiments mixtes (bureaux & entrepôts) loués à 16 locataires. La situation était complexifiée par la procédure de sauvegarde d’un locataire majeur, rendant la charge du Crédit-Bail Immobilier (CBI) trop lourde pour le cash-flow actuel.
Objectif : Rachat d’encours de 1,23 M€
Coût total de l’opération (frais inclus) : 1,72 M€
Enjeux et complexités
- Risque locataire
Encours clients élevé (360 K€) suite à la mise en sauvegarde du locataire principal.
- Optimisation financière
Nécessité de basculer sur un amortissement long (12 ans) pour libérer de la trésorerie.
- Ratios bancaires
Renforcement des ratios DSCR et LTV pour rassurer les prêteurs malgré le Redressement Judiciaire en cours sur le site.
Rôle d’Auxy Partners
Audit & Modélisation Financière
- Modélisation des ratios DSCR et LTV selon les standards bancaires avec tests de sensibilité.
- Analyse fiscale : Modélisation des impacts fiscaux (IS, pénalités, droits) pour le client.
Ingénierie & Sourcing
- Info Memo : Rédaction d’un dossier « best-in-class » incluant un argumentaire sur la diversification du parc locataire.
- Négociation : Activation du réseau pour challenger le pool historique et intégrer de nouveaux prêteurs.
- Accompagnement Closing : Coordination des conditions suspensives et optimisation des flux de décaissement.
Résultats et bénéfices clients
- Financement sécurisé 1,80 M€ sur 11,5 ans à un TEG compétitif de 3,56 %.
- Trésorerie libérée Mensualité optimisée à 15 377 € pour garantir un cash-flow positif.
- Closing respecté Finalisation complète de l’opération en janvier 2025.
Expertises mobilisées
Étude de cas anonymisée : conformément à nos engagements de confidentialité, le nom du client n’est pas communiqué.
